Hypothèque ou cautionnement : quelle garantie pour votre projet immobilier ?

05 octobre 2021

Hypothèque ou cautionnement

Pour accorder un prêt immobilier, la banque exige obligatoirement une garantie financière afin de s’assurer du remboursement de son crédit en cas d’insolvabilité de l’emprunteur.
Elle a le choix entre une sûreté réelle (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) ou une sûreté de type caution ou cautionnement effectué par un organisme spécialisé.

Tégo vous aide à comprendre les avantages et inconvénients de ces deux types de garantie.

L’enjeu pour la banque : le remboursement des fonds prêtés

• L’hypothèque est une garantie prise par le prêteur sur le bien immobilier objet du prêt. En cas d’impayés,  elle permet à l’organisme financier de procéder à la saisie et à la vente du bien hypothéqué pour récupérer les fonds prêtés.
• Le cautionnement ou la caution  (selon le cadre juridique) est une garantie donnée à la banque par un organisme spécialisé qui s’engage à rembourser la banque si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités. La procédure de récupération des fonds versés à l’organisme prêteur reste toutefois la même : saisie et vente du bien objet du prêt garanti.

 
Dans de rares occasions, la banque peut accepter la caution personnelle d’un tiers, ami ou parent, pour garantir son prêt immobilier.

L’objectif  pour l’emprunteur :

• Pouvoir choisir la garantie la plus avantageuse pour lui et susceptible de convenir à la banque.
   

En pratique : des garanties aux coûts et aux incidences variables

• L’hypothèque est effectuée par devant notaire et publiée au Service de la Publicité Foncière. Son coût est d’environ 0,8 à 2 % du montant du prêt augmenté des frais accessoires.
• L’hypothèque est inscrite sur le bien objet du prêt à garantir au bénéfice de l’organisme prêteur pour toute la durée du prêt plus un an.
• La vente d’un bien hypothéqué nécessite une main levée d’hypothèque, également effectuée par acte notarié générant, de ce fait, des frais additionnels de l’ordre de 0,7 % du montant du prêt.

 
 
Ces coûts ne sont pas récupérables.
 

• La caution ou le cautionnement est délivré par un organisme bancaire ou spécialisé également à titre onéreux. Son coût dépend de l’organisme choisi.
• Il peut être récupéré en tout ou partie, selon les organismes, lorsque le prêt est totalement remboursé. Cette garantie financière est accordée sur étude de dossier et n’induit pas de frais de main levée si le bien est vendu.
• Dans les deux cas (hypothèque ou cautionnement), la vente du bien induit obligatoirement le remboursement du capital restant dû au titre du prêt garanti.